编者的话：近来年，随着我国经济的持续高速发展，房屋买卖纠纷当中有一类纠纷尤为突出：商品房预售合同纠纷。所谓的商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为，即老百姓们常说的“买期房”。由于正在建设中的商品房具有受开发企业的资金流动严重制约、建成后的商品房可能与合同承诺不一致等众多特点（用老百姓的话说就是期房容易出现烂尾楼、修变样等情况），使得商品房预售领域成为房屋买卖纠纷中的众矢之的。自从去年下半年以来，受全球经济危机的影响，有些房地产企业出现了资金链断裂、开发成本高于售房成本等问题，并由此直接导致了预售商品房的开发和建设无法完成，我国各城市的“烂尾楼”比例均有不同程度的增加。编辑选择了两期关于商品房预售的案例予以刊登，希望读者们能通过阅读此案例，加强在购买预售商品房过程中的风险防范意识。
　　刘某在2005年时，相中了某房地产企业开发的一处楼盘，在售楼小姐的鼓动下，以“限量优惠”的条件于次日匆忙与房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，以总房价8.8折的价格购买了该楼盘中的某套房屋。双方在该合同中约定，该套房屋的交房时间为2006年10月。但时至今日，该楼盘整体仍处于停工状态。刘某经过调查，得知该房地产开发企业已经资不抵债，更严重的是，在该未完工的楼盘上，设有多项抵押，即使自己向法院提起诉讼，要求解除合同，返还购房款，也有可能因为该企业需要偿还银行的优先受偿债权而无其余剩余财产，从而使得自己的损失无任何保障。
　　购房者在选择购买预售商品房时，需要知道哪些基本事项呢？
　　首先，应该注意预售商品房是否符合预售商品房的销售前提条件。《城市房地产管理法》第44条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条、《城市商品房预售管理办法》第5、6条规定，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
　　1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；4、商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》；5、商品房预售人还应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
　　其次，看清楚房屋出卖人是谁、准备购买的房屋上是否设有障碍性的他项权利。现实当中已经发生了不少与购房者签订商品房销售合同的出卖方不是该商品房真正权利人的案例。其中比较经典的一个案例是，A房地产开发公司是出售商品房的真正权利人，但由于欠了B建筑公司的钱，就将该商品房抵押给了B公司，而B公司又用该设有抵押权的房屋给了C房地产公司冲销债务。最终，C公司以自己的名义将该商品房卖给了购房者。时过5年，该房屋仍未拿到房产证，购房者是在向法院起诉的时候，才知道三家公司之间的关系和房屋来由的原委。由于C公司不是真正的房屋所有权人，该购房者第一次起诉就未诉到正确的被告，白白缴纳了高额的诉讼费，换来一纸败诉判决。
　　再次，购房者如果准备购买的预售商品房已经符合以上法律法规的规定，作为房屋买受一方还应该注意选择资金实力雄厚、无不良诚信记录的房地产开发企业。但由于市场的风险是无法全部预见的，选择购买房屋主体工程已经建设完毕（类似老百姓们常说的“房屋已经封顶”）的预售房是相对保险的做法。千万不可如本案例中的买受人那样，随便轻信房地产开发企业的种种难以兑现的承诺，在对预售商品房工程本身情况以及房地产开发企业的各类条件不清楚的情况下，匆忙签订购房合同，最终却因贪小便宜而吃了大亏。律师 郑筱珺